Miguel Angel Boggiano es especialista en finanzas, se dedica a la consultoría y diseña proyectos de inversión. Egresado de la Universidad de San Andrés, es MA in Economics de la University of Chicago. Dicta las materias ?Behavioral Finance? y ?Valuación de Activos Financieros? en el Master de Finanzas del San Andrés y cursos corporativos a diferentes entidades financieras. Además tiene un blog.
A partir de hoy, cada semana, Miguel escribirá en eBlog una columna en la sección «Money» sobre temas vinculados al dinero, las inversiones, la economía y los negocios. Pero lo hará de una manera simple y didáctica para que todos nosotros podamos entender, por ejemplo, la crisis hipotecaria norteamericana, la inflación, qué es un bono (y si conviene comprarlos o venderlos y cómo hacerlo), por qué sube y baja la bolsa, qué hacer si tenemos 10 o 20 mil pesos o la verdad sobre los nuevos créditos hipotecarios. ¿Comprar dólares o euros? ¿Qué corno es el Merval? ¿Uso efectivo, tarjeta o débito? También ustedes podrán hacerle preguntas.
Cocheras: ¿Alquilar o comprar?
Hola a todos los lectores de eBlog. En nuestro primer contacto voy a intentar darle claves para una pregunta que muchos se habrán hecho en varias oportunidades: ¿Alquilar o comprar una cochera? Hay veces que la intuición es la correcta, pero nos quedamos con la sensación de no saber ?cual es la cuestión de fondo? que nos de la respuesta acertada. La primera intuición sería: ¿cuál es mi mejor alternativa?
Si tenés varias alternativas atractivas en dónde invertir tu plata, sea el negocio propio o la que fuera, no es muy conveniente comprar una cochera y dejar una cantidad muy grande de dinero parado. Pero para alguien que no tiene buenas alternativas y que prácticamente no tiene ni idea qué hacer, la cochera puede llegar a ser conveniente. Esto es a lo que se llama costo de oportunidad. Y es central para nuestro análisis.
El segundo punto, no es tan intuitivo sino más técnico. Y tiene que ver con la relación entre el precio de comprar una cochera y el precio al cual la podamos alquilar mensualmente. Veamos cuál es la relación con una fórmula matemática:
Si suponemos que el precio al que podremos alquilar se mantiene constante en el tiempo, esta fórmula se simplifica:
Como el precio de la cochera y el precio al que la podemos alquilar son números conocidos (observables), podemos saber qué tasa de interés está implícita en la relación entre el precio de una cochera y su alquiler. Veamos a un ejemplo de una cochera en la zona de Recoleta. Precio: U$S 22.000 ($83.600 a un tipo de cambio de $3,80 por dólar). Alquiler: $450 mensuales. Tendremos que:
Esta r va a ser una tasa mensual y al multiplicarla por 12, la tendremos anualizada. En este ejemplo, la tasa que obtenemos es del 6,26% anual.
¿Qué quiere decir esto? Que alguien que invierte $83.600 en comprar una cochera y que consigue alquilarla por $450 mensuales, obtiene una renta anual del 6,26%. Y entonces, si alguien consigue una rentabilidad superior (y de riesgo similar) a través de otra alternativa, le va a convenir tomar esa alternativa.
Pero un momento. Hasta acá estuvimos suponiendo:
1. Que todos los meses podremos conseguir a alguien que nos alquile la cochera.
2. Que el precio del dólar se mantendrá constante por siempre y que no habrá inflación.
3. Que no tendremos que pagar expensas, ni ABL ni impuestos.
Vamos cada punto:
1. Este primer supuesto, no parece tan disparatado. Sobre todo si la cochera está en un precio razonable y en un lugar donde hay gran demanda para cocheras.
2. Desde el punto de vista técnico, esto no es un problema. Porque si se mueve el tiempo de cambio o si tenemos inflación, tanto el valor de la cochera como su alquiler, variarán. Por eso, el 6,26% que encontramos como tasa de rentabilidad, es una rentabilidad real. Si nos ponemos bien estrictos, el problema es que los contratos de alquiler se renegocian cada dos años. Y en algunos casos de gran variación del tipo de cambio o la inflación, puede ?licuarse? el flujo de fondos de un año, bajando la tasa real de retorno.
3. De esta no podemos escaparnos. Con lo cual haremos cierto ajuste por el gasto que tendremos por expensas y por ABL (que reducirán el ingreso mensual, en unos $100). A su vez, quien compra una cochera por U$S 22.000, en realidad también tuvo que pagar el costo inmobiliario y el de escrituración. Podríamos suponer entonces que se pagó efectivamente U$S 23.000. Nos quedaría:
Esta r va a ser ahora nuestra tasa mensual ajustada. Multiplicando por 12 llegamos a la tasa mensual del 4,80%.
Y todavía nos faltan los impuestos. Pero acá voy a frenarme por una razón: no se puede hablar de una situación fiscal típica porque dependerá de cada uno de los contribuyentes.
Entonces, en nuestro ejemplo, encontramos que antes de impuestos, una cochera que se vende por U$S 22.000 y que se alquila por $450 mensuales, ofrece una renta del 4,80% anual con un riesgo bastante conservador.
Finalmente: tenemos 4,80% de retorno anual. ¿Es poco o mucho? Hoy el Banco Francés ofrece por un plazo de 180 días (6 meses) y un monto de $30.000 una tasa anual del 10,5%. Sin siquiera tener en cuenta todas las «molestias» que puede implicar ser dueño de una cochera, parece que a estos niveles de inversión, el plazo fijo gana cómodamente.
Como siempre, la decisión final es tuya. ¡Éxitos!