Miguel Angel Boggiano es especialista en finanzas, se dedica a la consultoría y diseña proyectos de inversión. Egresado de la Universidad de San Andrés, es MA in Economics de la University of Chicago. Dicta las materias ?Behavioral Finance? y ?Valuación de Activos Financieros? en el Master de Finanzas del San Andrés y cursos corporativos a diferentes entidades financieras. Además tiene un blog.
A partir de hoy, cada semana, Miguel escribirá en eBlog una columna en la sección “Money” sobre temas vinculados al dinero, las inversiones, la economía y los negocios. Pero lo hará de una manera simple y didáctica para que todos nosotros podamos entender, por ejemplo, la crisis hipotecaria norteamericana, la inflación, qué es un bono (y si conviene comprarlos o venderlos y cómo hacerlo), por qué sube y baja la bolsa, qué hacer si tenemos 10 o 20 mil pesos o la verdad sobre los nuevos créditos hipotecarios. ¿Comprar dólares o euros? ¿Qué corno es el Merval? ¿Uso efectivo, tarjeta o débito? También ustedes podrán hacerle preguntas.
Cocheras: ¿Alquilar o comprar?
Hola a todos los lectores de eBlog. En nuestro primer contacto voy a intentar darle claves para una pregunta que muchos se habrán hecho en varias oportunidades: ¿Alquilar o comprar una cochera? Hay veces que la intuición es la correcta, pero nos quedamos con la sensación de no saber ?cual es la cuestión de fondo? que nos de la respuesta acertada. La primera intuición sería: ¿cuál es mi mejor alternativa?
Si tenés varias alternativas atractivas en dónde invertir tu plata, sea el negocio propio o la que fuera, no es muy conveniente comprar una cochera y dejar una cantidad muy grande de dinero parado. Pero para alguien que no tiene buenas alternativas y que prácticamente no tiene ni idea qué hacer, la cochera puede llegar a ser conveniente. Esto es a lo que se llama costo de oportunidad. Y es central para nuestro análisis.
El segundo punto, no es tan intuitivo sino más técnico. Y tiene que ver con la relación entre el precio de comprar una cochera y el precio al cual la podamos alquilar mensualmente. Veamos cuál es la relación con una fórmula matemática:
Si suponemos que el precio al que podremos alquilar se mantiene constante en el tiempo, esta fórmula se simplifica:
Como el precio de la cochera y el precio al que la podemos alquilar son números conocidos (observables), podemos saber qué tasa de interés está implícita en la relación entre el precio de una cochera y su alquiler. Veamos a un ejemplo de una cochera en la zona de Recoleta. Precio: U$S 22.000 ($83.600 a un tipo de cambio de $3,80 por dólar). Alquiler: $450 mensuales. Tendremos que:
Esta r va a ser una tasa mensual y al multiplicarla por 12, la tendremos anualizada. En este ejemplo, la tasa que obtenemos es del 6,26% anual.
¿Qué quiere decir esto? Que alguien que invierte $83.600 en comprar una cochera y que consigue alquilarla por $450 mensuales, obtiene una renta anual del 6,26%. Y entonces, si alguien consigue una rentabilidad superior (y de riesgo similar) a través de otra alternativa, le va a convenir tomar esa alternativa.
Pero un momento. Hasta acá estuvimos suponiendo:
1. Que todos los meses podremos conseguir a alguien que nos alquile la cochera.
2. Que el precio del dólar se mantendrá constante por siempre y que no habrá inflación.
3. Que no tendremos que pagar expensas, ni ABL ni impuestos.
Vamos cada punto:
1. Este primer supuesto, no parece tan disparatado. Sobre todo si la cochera está en un precio razonable y en un lugar donde hay gran demanda para cocheras.
2. Desde el punto de vista técnico, esto no es un problema. Porque si se mueve el tiempo de cambio o si tenemos inflación, tanto el valor de la cochera como su alquiler, variarán. Por eso, el 6,26% que encontramos como tasa de rentabilidad, es una rentabilidad real. Si nos ponemos bien estrictos, el problema es que los contratos de alquiler se renegocian cada dos años. Y en algunos casos de gran variación del tipo de cambio o la inflación, puede ?licuarse? el flujo de fondos de un año, bajando la tasa real de retorno.
3. De esta no podemos escaparnos. Con lo cual haremos cierto ajuste por el gasto que tendremos por expensas y por ABL (que reducirán el ingreso mensual, en unos $100). A su vez, quien compra una cochera por U$S 22.000, en realidad también tuvo que pagar el costo inmobiliario y el de escrituración. Podríamos suponer entonces que se pagó efectivamente U$S 23.000. Nos quedaría:
Esta r va a ser ahora nuestra tasa mensual ajustada. Multiplicando por 12 llegamos a la tasa mensual del 4,80%.
Y todavía nos faltan los impuestos. Pero acá voy a frenarme por una razón: no se puede hablar de una situación fiscal típica porque dependerá de cada uno de los contribuyentes.
Entonces, en nuestro ejemplo, encontramos que antes de impuestos, una cochera que se vende por U$S 22.000 y que se alquila por $450 mensuales, ofrece una renta del 4,80% anual con un riesgo bastante conservador.
Finalmente: tenemos 4,80% de retorno anual. ¿Es poco o mucho? Hoy el Banco Francés ofrece por un plazo de 180 días (6 meses) y un monto de $30.000 una tasa anual del 10,5%. Sin siquiera tener en cuenta todas las “molestias” que puede implicar ser dueño de una cochera, parece que a estos niveles de inversión, el plazo fijo gana cómodamente.
Como siempre, la decisión final es tuya. ¡Éxitos!
Flaco…¿conclusión?, ¿alquilar o comprar? no me queda claro…
“Como siempre, la decisión final es tuya. ¡Éxitos!”
dejate de joder,no me voy a leer todo eso para despues llegar a esa conclusion…
Creo que hay una inconsistencia al hacer la comparación con el plazo fijo.
Como bien dice, el rendimiento de la cochera es real y tanto el alquiler como el precio se presume que mantendrán su relación, ajustándose por inflación y tipo de cambio.
Pero el plazo fijo ofrece un rendimiento nominal, no ajustable. Si los precios o el tipo de cambio suben al doble, tendrás el doble de ingreso por alquilar la cochera, que valdrá el doble y mantendría su valor en términos reales. El plazo fijo, al vencimiento, te devolvería los pesos que pusiste inicialmente, ahora con la mitad de valor real.
Espero que pueda ver los comentarios y hacer la aclaración pertinente.
muy bueno!
los plazos fijos son muy tentadores, pero que nivel de riesgo tienen, tengo entendido que si superan el 10% es por hay catastrofe posible, antes del corralito llegaron hasta el 40%, es asi?
muy buena la seccion nueva
Miguel Angel,
El artículo es muy interesante, pero hay una serie de factores que no estás teniendo en cuenta.
1- El valor de la cochera se ajusta por inflación, cosa que no pasa con un plazo fijo.
O sea que en un escenario de inflación alta (como el actual) la tasa de retorno sería del 4.8% + ajuste del capital por inflación, lo cual te va a dar un número muy superior al del plazo fijo.
Para que te des una idea hace un año compré una cochera en U$S 15.000.- y hoy en día su valor de mercado supera los U$S 20.000.- por lo que al margen de los ingresos que obtuve con el alquiler, se consiguió una apreciación del capital que fue inclusive mayor que la del dólar.
2- El valor mensual se puede ajustar, a diferencia de un plazo fijo donde esto se estipula de antemano, en un escenario inflacionario es posible que el retorno del plazo fijo se licue, cosa que no pasaría con una cochera.
3- La cochera tiene en su contra que no es tan líquida. El plazo fijo se puede retirar al vencimiento, para liquidar una cochera hay que ponerla a la venta y si se está en una situación de recesión, el valor puede caer.
Creo que los cálculos que presentas son muy buenos pero que se ajustan mejor a un país más estable que el nuestro.
Por todo esto, mi consejo para inversores a largo plazo es comprar una cochera.
Muchas gracias!
Matías
los bancos siempre te cagan. inviertan en el ladrillo.
Yo quiero poner una cancha de paddle. Son una mina de oro.
Lo mejor es comprar titulos de Maddoff o de GM
o hacer lo que quieran.
PD: son $2.500 de honorarios por consulta financiera
Pensé que había quedado claro.
Alquilar te va a convenir siempre con las tasas actuales de plazo fijo y lo que te rinde una cochera cuando la comprás y la alquilás…
Fede, me parece que está bien claro, no?
Lee:
Finalmente: tenemos 4,80% de retorno anual. ¿Es poco o mucho? Hoy el Banco Francés ofrece por un plazo de 180 días (6 meses) y un monto de $30.000 una tasa anual del 10,5%. Sin siquiera tener en cuenta todas las ?molestias? que puede implicar ser dueño de una cochera, parece que a estos niveles de inversión, el plazo fijo gana cómodamente.
EL PLAZO FIJO GANA COMODAMENTE. NO TE CONVIENE HOY COMPRAR PARA ALQUILAR. MEJOR PONER LA PLATA EN PLAZO FIJO.
Raft,
El punto que marcás es importante. Pero estás equivocado. Acá la explicación:
El rendimiento de la cochera está en terminos reales porque está hecho en moneda constante. Si mirás, el alquiler se supone siempre constante a $450. Por eso se habla de rendimiento real. De todos modos, en la práctica, el alquiler irá subiendo compensando y manteniendo el rendimiento real.
En un pzo fijo a 180 días, no tiene sentido hablar de diferencia entre retorno real y nominal. Justamente porque el ajuste de precios en ese período es “corto”.
Para el caso del alquiler, estas más trabadao, ya que por lo pronto tenes 2 años obligatorios de contrato (por más que pongas cláusulas de renegociación que nadie está obligado a cumplir).
Si te sube el tipo de cambio, estas atrapado 6 meses en el plazo fijo y 2 años en la cochera.
Avisame si no quedó claro. La realidad es que el retorno este del 4.80% ha estado siempre bastante estable. Y no parece gran cosa. Con las tasas de pzo fijo de hoy, está claro que te están compensando por riesgo cambiario e inflacionario. Pero su salida es en 6 meses…
En el corralito, llegaron al 40% e incluso más.
Hoy la tasa que pagan, refleja la expectativa de tipo de cambio y la inflacionaria. Así y todo, te defienden mejor que el alquiler de la cochera que es constante por 2 años (salvo que consigas renegociar cada 6 meses con todo lo que implica)…
Gracias Lucas por el comentario.
Matías, te respondo:
1. El ajuste por inflación lo tenes en la cuota y por eso hablo de retorno real. La apreciación que vos tuviste es por una cuestión de oferta (no por una cuestión de inflación). No debería variar el valor en dólares, como no varía el de ninguna propiedad si no tenes una variación en la oferta y la demanda.
2. El plazo fijo tiene mucha menos chances de licuarse. Va a depender del plazo al que lo hagas. Si lo hacés más largo, te van a compensar con tasas más altas. Las cuotas de la cochera (a lo sumo), las vas a poder renegociar cada 6 meses.
3. Este punto es muy válido y no me puse a desarrollarlo en el art. Obviamente, juega a favor del pzo fijo.
Mi consejo sigue siendo el mismo: depende de las alternativas que uno tenga. Pero en principio, HOY, la alternativa del pzo fijo hace que la cochera no sea conveniente.
M
PS. Gracias por tus comentarios.
Ojo con el mito de que “los ladrillos son seguros”. Creo que está muy fresco el extraño fenómeno que vivimos desde el 2002 para acá…
Real Estate tiene el componente de ver qué cosa puede o no ponerse de moda tambien.
Ejemplo: terrenos en Punta del Este. El que compró cerca de Punta Ballena o en la Mansa, perdio una importante diferencia…
Puede pasar lo mismo si uno apuesta a un barrio porteño que “no crece a la velocidad esperada”. Puerto Madero? Va a ser difícil que alguien haga diferencia comprando ahí… Casi imposible… (quien compre hoy obviamente)…
Para un negocio de ese tipo, pensá hoy en canchitas de fútbol 5. A la gente siempre le va a gustar el fútbol. Paddle, patinaje sobre hielo, etc… uno no sabe si despues cambian los gustos…
Maddoff, GM, AIG, Citibank, Freddie Mac, Fannie Mae… todos condenados a la destrucción…
Alguien cree que GM va a poder emerger de Chapter 11 tan fácilmente?
amistrano,
sabés que pasa? si no queres que responda con imprecisiones y con “chamuyo”, tengo que poner fórmulas. no hay otra vuelta…
le di el mayor ritmo que pude. si lees alguna otra cosa económica/técnica, te quedás en coma entonces…
Miguel, muy bueno tu análisis. Te hago un complemento. Si vos compras la cochera tenes un activo que incrementa su valor en dolares. Teniendo los $ en un banco en caso de haber una devaluación del tipo de cambio por 6 meses no tenes la plata y te devuelvesn pesos argentinos y te puede pasar lo del 2001. En fin, creo que son muchas las variables a tener en cuenta.
Abrazo
Micke, muy clara tu columna, respaldas con datos técnicos lo que parece evidente por sentido común.
Qué paciencia para contestar boludeces…
Abrazo
Y sale poner un Parripollo?
perdon pero de que estamos hablando?
por que el titulo habla DE COMPRAR O ALQUILAR
Y YO NO QUIERO INVERTIR QUIERO VER DONDE GUARDO EL AUTO…
por 22 lucas verdes pongo 10 compro 1amb mas lo alquilo al doble 450 y gano mas …
PD: cocheras para comprar no abundan ya que los edificios nuevos muchas son unidades complementarias y no funcionales …
Muy bueno el análisis!!
Como siempre los comentarios de los lectores son de cuarta!! (incluído el mio).
Seguí con estos artículo Miguel que resultan mas que interesantes en el contexto de hoy.
Muy buena la intención, pero en este país no solo somos todos tecnicos sino también economistas (para que tiraste la guita en chicago si con 15 minutos en un cafe de taxitas te haces un master, phd y te ganas el nobel).
Paciencia en este titanico intento de compartir conocimiento… y exitos!
Todos los comentarios intentan encontrar un error, omisión… sinceramente fiel reflejo de lo que somos.
Tenés razón Miguel. Conozco gente que compró propiedades antes de 2001 y después no pudieron recuperar lo invertido cuando quisieron alquilar. Lo mismo con los barrios de moda…si tuviese una moneda hoy la invertiría en los nuevos deptos de Almagro.
Coincido con Pulpo, en este planteo estamos hablando de un proyecto de inversion y no de ver si me conviene o no alquilar o comprar, si no tengo la plata para comprar y no tengo donde guardar el auto, la opcion es alquilar; pero si es todo lo contrario, en ese caso la comprarla o no ya depende de cada uno.
Muy buena idea la nueva sección. Felicitaciones. Podemos estar o no de acuerdo, pero es un gran aporte al blog. Consejo para Miguel: esperá que se junten opiniones y contestá una sola vez, sino te volvés loco. Saludos
Pobre Miguel Angel, no sabe donde se metio. Con los comentaristas que hay en este blog, tener una columna es convertirse automaticamente en carne de cañon… jajajaja!
No hay que tener en cuenta el valor de la cochera, si la estadística marca que el valor va a subir o bajar?, suponiendo que en 2 o 5 años va a haber más demanda de cocheras, no subiría el valor y así nuestro capital invertido?. Por otra parte analizaste variables sólo de la cochera, porque plazo fijo en pesos?, si el dolar sube y yo tengo plazo fijo en pesos?, pensar que el dolar subio 30 ctvs ponele, es un 10% a $3 el dolar. Sin contar el corralito ponéle. Yo me compro la cochera.
Loco, que increible. El tipo le pone unos huevos enormes, hace un analisis interesante y aporta sustancialmente para que todos aprendamos un poco (gratis!), y lo bardea todo el mundo! Ahora parece que son todos economistas, que la tienen todos atada… alucinante. (omision hecha a los que comentan constructivamente y no para mostrar que son iluminados)
Miguel Angel, yo (y algunos comentarios mas, segun lo que veo) te agradecemos el tiempo y la dedicacion puesta (gratis!) en este articulo (y en contestarle a todos los premios nobel de economia que escriben los comentarios).
Que buena sorpresa encontrarme esto en eBlog… hace un tiemp oue estoy pensando en empezar a profundizar mi “inteligencia financiera”.. y para eso no queda mas que romperse un poco el bocho y aprender… leer.. etc.. pero estaba pensando en buscar blogs de especialistas que hablaran sobre temas relacionados. Asi que buenisimo! Ya tengo una cita semanal.. y encima gratis ;)
Creo que mas alla de lo discutible que es tu opinon y el analisis asi como tambien la de las vistan en los rpimeros comentarios lo importante es aprender, y asi seguro que se logra.
Saludos! y exitos con el nuevo emprendimeinto
Alquilo una cochera en Cañitas y me cobran $420. Hace unas semanas apareció una en venta y cuando pregunté el valor, me pidieron 26 mil dólares. ¡Me pareció un robo! No deja de ser un pedazo de cemento bajo techo.
Por supuesto, no tengo los 26 mil para comprar y no me interesa un plazo fijo, sino dónde puedo guardar el auto. Conclusión: seguiré alquilando.
Miguel,
El punto en el que descansa tu aclaración es que el ajuste de precios en 6 meses es corto. Si consideramos eso, entonces si, estaría de acuerdo. Al fin y al cabo, cada 6 meses podrías decidirte a comprarte la cochera. El tema a dejar en claro era que con esa opción se puede erosionar tu capital en términos reales.
Coincido totalmente con Nicolas, y no vale la pena extenderse al respecto.
Mi verdad relativa es que la experiencia financiera vivida en nuestro Pais es muy negativa, por lo que aun dandome un plazo fijo el doble de lo que da una renta de una inversion cualquiera me quedo con la ultima.
Jamas volvere a confiar en los bancos no solo por el 2001 sino todo lo anterior que no fue poco.
Muchachos no todo lo que brilla es de Oro , decía mi abuela que era sabia , en Congreso llegan a pedir mas de $500 por una fija , pero sí hay lugar en todas las cochera lo que significa que la gente deja mas el auto en la calle asi sea un 0km , no crean a todos los que le quieran vender una cochera que es un Gran Negocio porque eso YA PASO con los valores incrementados de expensas en la mayorlia de los casos te quedan $ 300 a $ 400 limpios y con mucha suerte , si invertís entre U$S 15000-22000 para que te queden esas monedas sos un reverendo boludo con perdon de la palabra , muchachos las cocheras ya no estan aumentando de valor de venta como lo venian haciendo hasta hace poco , se los dice un EX boludo que hoy se dió cuenta que es mejor gastarte esas 15 lucas que te sobran y no sabes donde ponerlas en disfrutar un poco mas la vida !!!!
Perdón si ofendí a alguien
Gente nadie se da cuenta que acá confunden las cosas y les paso a explicar el motivo. Una cochera, salvo excepciones muy raras, no está pensada hoy por hoy para tener una renta y usarla solo con ese fin. La idea es invertir en un inmueble y que la plata que uno guarda y pierde valor se actualice con el tiempo, lo que se saca de alquiler es un interés mínimo como si fuera un plazo fijo, de menor valor pero mas seguro. Nadie se va a salvar por tener una cochera ni tampoco, salvo catástrofe, va a perder lo que invirtió. Y como para cerrar, como todo hay buenas y malas, mejor ubicadas que otras, mas rentables, mejor valuadas, etc etc, hay que buscar bien y averiguar si lo que se pide es lo que vale y SIEMPRE averiguar todos los impuestos que paga. Gracias por este espacio.
Gracias por el análisis, muy bueno. Lástima que hoy ya no es 2009 y tenemos un país que no deja comprar dólares. El dólar está hoy a 6.3 y si bien es mejor tener la plata en pesos y trabajarla a plazos fijos al 13% anual (tasas altas vs. otros años), el peso está devaluando a un ritmo vertiginoso, el país se va a la miércoles, la inflación te come. Por ende, con mi pequeño gran capital apuesto a una cochera. Aún cuando el día de mañana no sepa bien si valdrá más, al menos sé que el valor + o – se mantendrá. Eso espero.
El informe si bien tiene cosas ciertas no define lo que propone, en ese sentido no sirve. Agrego que los que dijeron que con una cochera estás atado por 2 años o 6 meses al mismo precio no saben nada, una cochera se actualiza mes a mes si es necesario.
Conviene alquilar, considerando que el valor de la cochera tambien estara subiendo un aprox de 10% anual..